风暴眼责任室出品

文｜李晓光 文骅 张蔚婷 裁剪｜文骅

爆料投诉邮箱：all_cj@ifeng.com

中枢指示：

1、在欧奏效等东说念主的饱读舞下，不少投资东说念主破坏数百万到柬埔寨西港购买地盘，但四年畴昔了，不仅莫得完成承诺的修路工程，而且连地盘证还没拿下来。

2、欧奏效所兜销地块性质存疑，网《风暴眼》发现，这本体上是一种特准用地，租期为99年，不仅转让受死心，而且还有被收回的风险。

3、在柬埔寨禁赌令颁布前夜，欧奏效等东说念主突击成立四家公司，加快了买地筹算，并络续高价向国内投资东说念主兜销。

4、2023年12月，有投资东说念主以15万元每亩的价钱在出售云朗地块地盘，这比当初购买时要低廉一半，但依旧无东说念主问津。

5、欧奏效一直对外声称我方身价10亿，但法院冻结到多张银行卡加起来的总金额只消500多元。

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01  “欧神”发怒

“咱们在宣讲时，我齐会说把路修完，但莫得承诺什么时间修完，咱们也不需要向田主布置什么时间修完。请防备你的措辞！你不要改了我的话，然后说我没作念到，我是学理工科的，见地是相当认识的，一个字齐不可改。”

“你们不要删改合同，给我方加戏好不好！咱们是100%履行了义务，咱们的信用是齐全的。”

“如果一个东说念主整日作念白天梦，整日白天见鬼，咱们律例不了的，但是你们的白天见鬼，不代表事实，一切按照证据真实的商定走。”

2022年6月，在西港云朗地盘情势的答疑线上直播专场，“炒房教父”欧奏效在回答业主的问题时，扯着嗓子对入部属手机屏幕高唱。他败显露来的大怒和不耐性，齐是在业主对京柬置地以及他个东说念主的质疑。

每一个问题似乎齐极易惹火他，仅“请防备你的措辞”，在这场长达1小时13分钟的直播专场里，出现了至少五次。

畴昔20年里，欧奏效广为流传的故事是炒房，还创办水库论坛，并将我方水库心法和房产投资逻辑著书，来影响中产阶层。许多对资产蹙悚的东说念主，包括年青的90后，看到欧奏效的那套认识的想维逻辑和冷冽的价值不雅念，会有“毁三不雅，树重生”的欢喜，从而将之奉为东说念主生的资产导师。

欧奏效的一呼百应，时常掀翻房地产市集的轰动。但对欧奏效而言，去外洋炒地，照旧头回事。他和搭档王牧笛等东说念主于2018年、2019年陆续在柬埔寨成立13家公司，对内统称“京柬置地”，行为西港云朗地盘的承包方，取得400公顷地盘的租借使用权，然后按亩数分批转让给国内的水库粉丝。

他塑造的见地是去西港买地荒谬于70年代番邦东说念主来华投资，明天增值空间超乎瞎想。他暗示，只需执有20亩云朗地块，便有望竣事A9（资产达到9位数）。他以致展望，到2030年西港东说念主口将达到200万，届时云朗地块每亩的价钱将至少达到1000万。

不外，快步上车的水库粉丝们发现，四年畴昔了，他们破坏数百万买的地盘，不仅莫得完成承诺的修路工程，而且连地盘证还没拿下来。当初承诺的办不了地盘证退款的说辞，也口空无凭，毫无办法。

直播里欧奏效的气派让吴淞感到“疏远”，她要求退地退款三年多了。在和王牧笛相似中，对方也给出了“能退”的明确复兴，但于今还有卓越100万的地款莫得退。2022年8月，吴淞的男儿在广州的一场线下行动闭幕后，找到了欧奏效，他向前贬低：“为什么一直不退钱？”没料想一直被我方视为偶像的欧奏效却暴怒：“你们穷身上臭，滚”。

吴淞的男儿短暂发呆了，很久后他才回过神来：原来平日的退款，为什么造成东说念主格侮辱。吴淞子母于今追究起来，仍然难以坦然。

有时，狼狈不堪的不仅仅吴淞子母，按照王牧笛的说法，三年的疫情，打乱了好多筹算。几位伟业主资金受影响，迟迟未付尾款，足有1.8亿，这大大影响了地盘平整速率。他和欧奏效二东说念主，齐是典质屋子支付工程款。而按照遐想，因为无法开展线下行动，他们后期卖地速率也跟不上了。

资金窘境像多米诺骨牌一样，似乎积习难改。2023年8月，吴淞和男儿来到王牧笛和欧奏效为主要鼓吹的功夫财经的北京办公室，这办公室曾一度承担京柬置地和投资东说念主签署契约的职能，内部只消一张桌子，和两位责任主说念主员。责任主说念主员暗示，两位雇主齐不在，他们也不知说念情况，窝囊为力。

子母俩在办公室外一呆就是两个多月，也莫得见到王牧笛和欧奏效。直到11月的一天，他们再次去功夫财承办公室，却发现通盘办公室齐被搬空了，仅有的办公桌和责任主说念主员齐不见了。

险些读过欧奏效扫数文集的李岩是坚决的扈从者。但到本年9月，要求办理地盘证半年仍毫无后果后，也撑不住了。他初始怀疑外界的传闻是不是果然？为什么四年前购买的地盘于今连舆图齐看不到？“我齐不知说念这块地还存不存在？”

更让他不可剖析的是，按照两边的合同商定，京柬置地要在合同签署一个月内，向李岩拜托地盘证，他以京柬置地违约为由要求对方退地退款，得到的答复却是退不了款。

质疑的波澜很盛。不少业主以为我方是被糊弄了，想根究责罚。生疏的一幕发生在旧年12月17日的某场宣讲会上，欧奏效被昔日的信徒围堵、泼水，现场仍拥护欧神的粉丝被误伤。而坐在一旁的欧奏效面无色调，莫得任何闪躲。

02 “让世界向往西港”

四年前，市集上弥漫着一股前所未有的狂热。单亲姆妈吴淞，在这个怒潮中，也作念出了她东说念主生中的一次重要决定。

2019年6月，吴淞踏上一列前去北京的火车，她要去位于向阳区的中复大厦参加一场功夫财经组织的行动。一直是《财经郎眼》的诚挚粉丝，她格外存眷该节目主执东说念主王牧笛的一言一动。听说他在倾销国外的地盘，吴淞决定去行动现场看一看。

在连绵控制的会场中，吴淞见到了男儿心中的偶像——欧奏效。当他终于出现的那一刻，吴淞感到一股难以言喻的震撼。通盘会场的憎恶短暂达到了激越，掌声如潮流般澎湃而来，雀跃声雄起雌伏。

这位在粉丝心中如同神一样的存在，很快初始了他的布说念。“炒屋子是A8的赛说念，但地盘是A9的赛说念”、“地盘是好东西、是真确的资产，但必须去外洋、去柬埔寨”、“柬埔寨是刚刚睡醒的新虎”。

欧奏效口中的地盘，是位于柬埔寨第二大城市、唯独的经济特区西港的云朗公园，距离西港市中心大要18公里，距离西港机场大要7公里，这里有山有水，景况如画，而大片可贵的自然红树林更是给这片地盘增添了几分高深和壮丽，是着名的旅游胜地。

但在欧奏效的刻画下，这块地盘仿佛造成了一个能够让东说念主资产翻倍的神奇之地。

“刻下西港涌入的中国东说念主好多，居住及贸易需求繁荣，地盘的潜在增值空间很大”、“地价很快就能涨到100万/亩”、“西港就是下一个深圳”，欧奏效奋勉饱读舞着地盘的价值。

这些话在吴淞的耳边颤动，仿佛有着某种魅力，吴淞很快付了一万定金去柬埔寨游学的订金，按照其时的商定，如果购买地盘，这一万块钱，也不错折合成地款。

当她与男儿盘考是否应该购买西港的地盘时，本就心爱看欧神文集的男儿，绝不彷徨地暗示了相沿。他敬佩，欧奏效不会骗东说念主，推选得肯定靠谱。没去柬埔寨之前，吴淞就购买了3亩地盘，每亩价钱为39万。

2019年7月，游学行动如期举行，欧奏效指着一派地盘，说要在这里建博弈场、旅社和度假村等缺欠，到时间地盘会执续增长。他络续强调，“外洋投资正其时”、“东南亚是最佳的赛说念”。以致再发布的西港地盘白皮书里，写到“让世界向往西港”。

欧奏效带队在西港倾销地盘

更让吴淞心动的是，每周的地盘价钱齐在上升。她例如，在北京举办行动时推出的价钱是40万/亩，下一周详郑州就会涨至40.5万，再下一周会络续涨到41万元。

吴淞见过价钱最高的一块地盘卖到了60万元/亩。“一周涨5000，一个月就涨2万。若是这一块地是5亩，一个月你就能挣10万块钱了”。

欧奏效更是声称早期买地的用户照旧在短短半年内竣事了投资翻倍，放浪赚得了几百万的多量利润。这么的语言对于吴淞这么的投资者来说，无疑具有极大的眩惑力。

在弘大的资产效应放大下，东说念主的渴望也被无尽放大。吴淞决定卖掉我方的一套屋子，将全部资金插足到西港地盘的投资中。在2019年8月4日之前，她照旧陆续购买了4块地，合计18亩。“我体格越来越差，想给男儿留弥漫的钱糊口”，吴淞说说念。

同样被这种氛围推着入局的还有李岩。2019年2月20日，他用5500元，加入了欧奏效在学问星球开设的社群，他看到了一则发自2018年12月3日的公告，内容是出售西港的地盘。

由于对西港情势的了解还不够深入，李岩遴荐了络续不雅察和了解。在接下来的半年里，李岩参加了欧奏效和王牧笛举办的两场线下共享会，了解到更多对于西港情势的详备信息。

让李岩印象深远的是，每次共享会闭幕后，现场齐会出现粉丝哄抢、秒杀的场合。这种锐利的氛围让李岩感受到了西港情势的火爆程度，看着地价越来越高，李岩红了眼，从209年8月起，前后购入约13亩地，单价从19万到47.8万不等，累计超300万元。

然则，不论是吴淞照旧李岩他们并没挑升志到，这个看似好意思好的联想背后荫藏着弘大的风险和不笃定性。当梦醒来的那一刻，他们才发现早已身陷一个弘大的风险漩涡之中。

03 地盘性质争议背后：尚属法律空缺

自然西港新城的明天看似好意思妙，但通晓道路上的沉重险峻挑升或者不测中被果决了，这个难度以致超出了欧奏效他们的意想。

网《风暴眼》查询巨额贵寓发现，在欧奏效和王牧笛高调倾销地盘的背后，策动地盘尽管由柬埔寨策动政府予以策略相沿，但是这片地盘开采和使用上，却莫得具体的法律条件不错依赖。

相关云朗地块的地盘性质就曾在国内掀翻弘大的争议。以2020年《界面》的报说念为主，云朗地块被指为经济特准用地。凭据《柬埔寨王国地盘法》，经济特准主若是工业化和农业开采，根蒂不可按照宣传的要作念度假村等旅游开采。

但这一争议掀翻的褶皱，很快被京柬置地的公开复兴抚平。但公开复兴也响应出他们了解的局限。

京柬置地的解释是，西港云朗地块并非经济特准用地，而是永远租借用地，不错用于旅游开采。凭据地盘法特准地只消三类：1、社会特准地，允许受益东说念主建造住宅或更低，以守护经济发展；2、经济特准地，允许受益东说念主进行工业、农业开采；3、特类开采/开采特准，主要针对采矿、口岸、机场、渔业等界限。

网《风暴眼》查询多份官方文献后发现，自然西港云朗地块不属于经济特准地，但也并非纯正真谛真谛上的永远租借地，而是属于特准用地的一种，只可专门用作旅游开采特准。

网《风暴眼》取得国度云朗公园地盘的最早交往文献娇傲，云朗地块原来属于国度群众地盘，为了推动开采，2008年转为国度独有地盘，然后由柬埔寨王国政府批准，转让给独有企业，用作度假旅游开采。

柬埔寨政府从上世纪90年代以来，出于各式方针，神秘顾客访问向独有企业通过转让租借的神气授予特准。这个特准，除了上头京柬置地解释的三类，还有一类，未在地盘法中体现，属于旅游特准用地。

柬埔寨绽开发展局（ODC）网站以及京师柬埔寨讼师事务所中方代表刘金雅均确认了柬埔寨存在一种旅游特准用地，刻下尚无法律章程。

这么的地盘性质，决定其存在好多的死心条件和很大的解释空间。

起先等于流转受限，凭据地盘法以及国有地盘流转的《129号子法则》，特准地盘要转给他东说念主，必须经左右机构开心，由左右机构和受让东说念主从头鉴定合同。

但试验上2020年7月，京柬置地的官方公开复兴中却称，2019年9月3日，京柬置地与ESARD签署了永远租借契约，况且在环保部完成合同备案登记手续。这种说法与法律章程似乎相背。

在与投资东说念主签署转让契约的历程中，也存在果决。

比喻，欧奏效在2019年9月晒出的400公顷“地盘租借证”娇傲，京柬公司要制定总体筹画和发展筹算，提交环境部审查。换而言之，业主后续要进行开采必须合乎京柬公司提交给环境部的筹画。

而在转让地盘时，京柬公司却并未出示具体筹画，反而将风险转给了业主。网《风暴眼》拿到的多份地盘转让契约娇傲，要在方针地盘进行设计筹画、建立、消防、环境保护与卫生、绿化等事宜前，投资东说念主要先提交政府审批。如若和合座筹画向抵牾，建立央求能否获批尚未可知。即便获批，一朝地盘被细分为数百个以致向前个业主，独处开采，会不会影响到政府渴望的妥洽筹画？ 

许多小业主迟迟无法拿到地盘租借证。网《风暴眼》在柬埔寨国度绽开发展局官网搜索到的数十份相关云朗地盘的文献也娇傲，拿到旅游开采地盘使用权的齐是公司，未发现个东说念主执有。

其次，地盘还有被回收的风险。按照柬埔寨地盘法第55条章程，地盘特准在不合乎法律要求的情况下，政府是不错决定拆除的。

在2009年，柬埔寨农林渔业部配置了五个专项责任组，对寰球16个省份的经济特准用地进行了全面而考究的评估审查。对于那些未能实时袭取步履或开采程度沉静的经济特准地开采公司，王国政府袭取了果决要领，共拆除了38家公司的开采合同。

到了2015年，柬埔寨农林渔业部（MAFF）的前讲求东说念主披露，已有71家执有经济特准用地的公司，因违背政府合同和不顺从柬埔寨地盘法，被拆除了特准权或缩减了用地限制。

04 击饱读传花游戏背后：灭绝的鼓吹

为了推动原土经济的发展，柬埔寨向番邦投资者绽开地盘市集，允许他们通过特准和永远租借的神气取得地盘使用权。然则，像云朗地块这么波及跨国财阀与个东说念主投资者的地盘交往并不常见。

一直奉行炒房致富的欧奏效，领先可能是由衷将地盘倾销出去，然则跟着柬埔寨策略的变化，这场交往似乎照旧演造成击饱读传花的游戏。

在2008年被笃定为经济特区后，西港迎来了快速发缓期。尤其2016年后，西港成为柬埔寨第四个绽开线下赌博业的城市。稀有据娇傲，一度柬埔寨政府签发的163张赌场派司中，有91家齐在西港，赌场在西港密密匝匝，这里更是成了集中赌博的天国。

一位永远旅居在西港的知情东说念主士向网《风暴眼》披露，这些赌场当地投资肥饶，沉静推高了地盘价钱和房钱。

2017年头，西港市中心的地价，一平米有时50好意思元，到2018年照旧涨到2000好意思元，涨了40倍，到2019年就涨到了5000好意思元。不少投资东说念主，齐对准了柬埔寨的地盘和房产。

但2019年8月18日，柬埔寨首相洪森当日签发政令，原则上罢手批准和颁发国表里筹画的各式集中赌博营业执照。十二天后，洪森主执内阁全体会议时发布又要求，“柬埔寨境内的扫数集中赌博业务必须在2019年内实足查封”。

巨额网投东说念主员和博彩东说念主员望风破胆，神话有20万博彩雄兵离开了柬埔寨，地产的泡沫也被点破，当地巨额楼盘烂尾。

凭据西港省商协积贮拢会的数据，2019年8月18日，禁赌令颁布后，西港中枢区的地盘价钱下落17%-25%；贸易租借价钱下落幅度更大，下落80%到85%。

值得玩味的是，这反而加快了欧奏效的买地筹算。网《风暴眼》发现，在禁赌令颁布前夜的2019年8月初，欧奏效、王颖贤、王牧笛等东说念主至少成立了四家公司，辩认是SINOREAM LAND CO.，LTD、KOFUF LAND CO.， LTD、SHUIKU LAND CO， LTD、YIJIANZHIDI CO，LTD 。尽处表面上最早卖地的说法是2018年年底，但是2019年9月3日，欧奏效他们才真确签署租借契约。

阴事的时间节点上，欧奏效他们仓促完成了买地筹算，并高价转让给了国内的投资东说念主。从每亩地25万，到疫情后期一度上升到60万。

网《风暴眼》查阅柬埔寨贸易部网站，京柬置地（PEK-CAMB LAND INVESTMENT CO.， LTD.），成立于2018年12月12日，注册地址在柬埔寨西港。鼓吹包括Xue Charles BI-CHUEN（薛必群，流传更广的名字是薛蛮子）、欧奏效、王牧笛、WANG TSUNG-LUNG（汉文译名王宗隆，正和台湾利鑫集团总司理重名）、王颖贤五东说念主。

除了在讲求具体事务的欧奏效、王牧笛和王颖贤外，另外两个东说念主物更为关键。

据京柬置地的法东说念主代表王颖贤披露，是有着“中国天神投资第一东说念主”之称的薛蛮子促成了欧奏效和王牧笛前去西港拿地。薛蛮子在媒体的采访中，也自称在柬埔寨包括西港买了40平方公里的地盘，极力吹捧西港的投资价值。但几个月后，微博上爆出投资东说念主寻找薛蛮子的公告，暗指薛蛮子失联。

一位不肯具名的柬埔寨华东说念主告诉网《风暴眼》，薛蛮子根蒂莫得出资，仅仅有东说念主期骗了他的名声。在京柬置地的公开复兴中，也提到薛蛮子仅仅京柬置地执股比例很小的鼓吹。

薛蛮子为什么受东说念主驱使，又为什么自称在柬埔寨西港居住一年，然后灭绝，外界尚不了了。但是出手这片地盘的公司却指向台湾东说念主许铭钊在柬埔寨成立的利鑫集团和另一高深公司Evergreen Success And Asia Resort Development Co， ltd（下称“ESARD”）。

网《风暴眼》了解，2008年，ESARD公司从柬埔寨政府取得的云朗公园2377公顷地盘的租借使用权，执有十年未作念任何开采后，2018年2月，将其转让给利鑫集团。京柬置地再从利鑫集团受让400公顷，后者试验上照旧是第三手了。

对于ESARD公司，其所在地就有香港和柬埔寨两种说法，网《风暴眼》辩认在香港查册中心和柬埔寨贸易部网站查询，并未找到任何信息。但凭据公开报说念，ESARD和洪森的侄儿洪齐勋爵相关。

网《风暴眼》发现，利鑫集团背后仍然有洪齐勋爵的影子。在柬埔寨商务部官网查册发现，LIXIN DEVELOPMENT背后有两个鼓吹，辩认是许铭钊与洪齐勋爵。而在当地的媒体宣传中，西港新城是利鑫集团联手洪齐鑫爵打造的。

拿到地盘的利鑫集团，打出了开采西港新城的筹画，其独创东说念主许铭钊信誓旦旦要把这里建立成集旅游不雅光、空闲度假、生态体验、贸易金融和文娱于一体具有国际影响力的柬埔寨新贸易经济城、“一带沿途”东南亚产业要津、全球生态文旅方针地。

但是，直到刻下许多筹画并未落地。

原来被视为充满资产的地盘交往，似乎造成了一场击饱读传花的游戏，每个东说念主齐但愿在饱读声罢手前将花传给下一个东说念主，以幸免成为终末的执有者而承担耗费。

吴淞在2019年买了18亩地，但随后因为生病需要作念手术，陆续卖掉了其中的13亩。但是2021年后，再想卖掉余下的5亩地，照旧相当费劲了。

据她向网《风暴眼》提供的群聊纪录娇傲，2023年12月，有业主以15万元每亩的价钱在出售地盘。“买的时间齐是三四十万元每亩，刻下打5折也卖不出去”，她暗示。

“仅在西港老城区就有上千栋烂尾楼，怎么可能跑去距离市中心20多公里的场地开采呢”？上述知情东说念主士反问说念。

05 A10财主银行卡只消500元？

尽管外洋炒地风云已起，疫情闭幕后的2023年，西港地盘的投资生意仍然闪刻下欧奏效的直播间或者线下论坛，仅仅执行力度大不如前了。

更多的对于欧奏效的说法流传起来，比喻有东说念主说欧奏效照旧缺钱了，有东说念主说他的资产早已转机。到底有些许钱，这似乎不是一个公开的精巧，但却又是一笔微辞账。

在公开场合，他打抱扞拒说起我方的资产。比如，他就曾对媒体直言我方的资产照旧到了A10，但愿在60之前竣事A11。

2023年终末一个责任日，欧奏效在直播中复兴了“被打”传闻，依然不忘炫富，“欧老诚照旧赚了好多钱的，买了好多house，是以招致好多东说念主忌妒，才有对我的各式谣喙。”

加权股价指数终场上涨297.39点、涨幅1.86%、收在16266.22点、成交值2194.44亿元(新台币，下同)，包括电子、金融、非金电指数涨幅都超过1%；台积电大涨超过3.11%，收在530元，贡献指数超过百点；近期受到防疫险风暴所困的金融股也强弹2%。

似乎为了解释其名下有诸多物业，2023年11月他还发布过一则视频，欧奏效带着粉丝转他在澳门的四大物业，总价值超1.2亿元。

视频初始，欧奏效从房间的一处走来，边迷茫地问说念：这套屋子是我的吗？

周围的东说念主起哄说念，欧神物业太多了，买了就没来过，尽然连我方的房产齐不牢记。

话音刚落，欧奏效似乎短暂想起扫数细节，他暗示当年花了56万购入，该屋子买了就秒租了出去，文告率高达18%。

视频中还出现了三处别的房产，无一例外的是，欧奏效对于这几处物业均显得既生分又老到，边说不牢记具体成交额，又能记起买入的时间、房钱和得益涨幅，每套屋子涨了至少3000万元。

与旁东说念主咋舌各异的是，他对这几处“斗室子”颇不在乎：“房钱可能五六年没调过了，”他说，“底商大，我还略微花点心想盯一下，这屋子对我来说就算斗室子，交给中介管”。

网《风暴眼》尝试在澳门房屋登记处查询欧奏效的物业，不外由于其拍摄的地点信息过于磨叽，莫得任何地标性或辅导性信息，是以没能查到。

此外，欧奏效还自称在北上广深均领有多套物业，价值早已过亿，不外外界于今未能查证其真实性。

耐东说念主寻味的是，他赚下的多量资产，似乎看起来和他“无关”。

在屡次要求退钱无果后，吴淞曾对王牧笛和欧奏效等东说念主发告状讼，在财产保全阶段，她怎么没料想，堪合身价10亿的欧奏效，其名下多张银行卡的总金额竟然只消500多元，而欧奏效名下只消一套房产，欧奏效只占有1%的份额，剩余的99%竟然归其前妻扫数。

而外界的公论和变动，似乎掀不起欧奏效的涓滴波澜，他依旧在努力圈更多的粉丝、赚更多的钱。

有传闻称2023年欧奏效与某驰名MCN机构达成了合营。他以“欧大谈贸易”、“欧大贸易想维”、“欧大想维知道”等多个账号共享我方的贸易见地，内容多与地产相关，吸引了不少粉丝的存眷。其中，欧大贸易想维照旧有24.2万粉丝。

他不按时会出刻下直播间，为粉丝们解疑答惑。1月6日和1月11日，欧奏效辩认在上海和深圳举行了粉丝碰面会。他披露，碰面的门槛是购买他主讲的区域分析私房课，售价为399元。

他的抖音橱窗中，摆设着《守住你的钱》和《房产避坑课》等8件商品，这些齐与他的主要业务界限——房地产市集密切策动，但销量却欠佳，一些课程的销量只消个位数，以致为零。欧奏效的敕令力似乎在减轻。

期间变了，阿谁控制自我造神的东说念主，似乎还莫得察觉到这种变化，依然千里浸在我方编织的伪善世界中，迟迟不肯走出来。

（应受访者要求成都汽车第三方调研公司，李岩、吴淞为假名）